Radical Grup

Locatii Husi

Ce sunt PUZ – POT – CUT – PUG – PUD si cum se folosesc?

puz pot cutCu siguranta v-ati lovit de indicatori de tip PUZ, POT, CUT, PUG sau PUD cand ati cautat terenuri de vanzare pentru constructii. Acesti indicatori sunt importanti pentru orice dezvoltator, mic sau mare, intrucat ne spun ce se poate construi pe terenul in cauza. Desi sunt la moda in a fi prezentati in varii anunturi cu terenuri de vanzare, multi inca nu stiu semnificatia acestor indicatori. Mai jos va prezentam definitiile si cum se folosesc acesti indicatori pentru a intelege mai bine valoarea reala a unui teren achizitionat pentru a construi ceva pe el.

PUZ – sau Plan Urbanistic Zonal este un indicator care are caracter de reglementare specifica pentru dezvoltarea urbanistica a unei zone din localitate. Acesta include toate functiunile specifice posibile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice etc. Acest indicator asigura corelarea dezvoltarii zonei cu prevederile PUG ale localitatii din care face parte. Astfel, PUZ-ul ne da scopul terenului achizitionat, pentru ce poate fi folosit si ce tipuri de constructii sunt acceptate.

POT – sau Procentul de Ocupare a Terenului este un indicator procentual care ne arata suprafata maxima pe care se poate construi din totalul suprafetei terenului. Astfel, un POT de 50% ne spune ca pe teren se poate construi pe o suprafata maxima de 50% din suprafata totala. Astfel, la un teren de 1000 m2 obtinem o contructie cu o amprenta maxima de 500 m2 la sol.

Ex: POT = 50%, S = 1000 m2 (suprafata teren)

Suprafata pe care se poate construi (amprenta la sol) = POT x  S = 500 m2

CUT – sau Coeficientul de Utilizare a Terenului este un alt indicator care de ofera suprafata maxim acceptata a contructiei, incluzand suprafata Parter si toate etajele adunate. CUT este oferit ca o cifra, iar suprafata maxim acceptata a constructiei se obtine inmultind suprafata totala a terenului cu indicatorul CUT. Astfel, folosind un CUT de 3 la un teren de 1000 m2 rezulta o constructie de 3000 m2 (include parter cladire + etaje).

Ex: CUT = 3, S = 1000 m2 (suprafata teren)

Suprafata maxim acceptata a constructiei = CUT x S = 3000 m2 (include suprafata parter + toate etajele; nu sunt incluse subsolurile)

H – sau Inaltimea maxim permisa a constructiei este un indicator care reglementeaza inaltimea maxim admisa a constructiei. Indicatorul este oferit in metri. Astfel, un regim H = 20 ne spune ca nu putem contrui o cladire mai inalta de 20 m.

 

PUZ, POT, CUT si H sunt indicatorii cel mai desi intalniti si folositi. In afara de PUZ, ceilalti indicatori efectiv ne ofera regimul maxim admis pentru fiecare optiune, iar dezvoltatorul trebuie sa jongleze cu acesti indicatori astfel incat planul de constructie sa respecte specificatiile.

Ca exemplu, la un teren de 1000 m, cu un POT de 50% obtinem o constructie cu amprenta de 500 m2. Folosind si CUT de 3 obtinem o constructie de 3000 m2 (parter + etaje). Astfel, la o amprenta de 500 m2, trebuie sa ridicam o constructie de P + 5 etaje pentru a obtine cei 3000 m2 construiti. Luand in calcul si regimul de inaltime maxim admis de H = 20 m, obtinem un regim de 3.3 m la etaj, ceea ce este agreabil pentru o constructie. Daca pe de alta parte am fi avut un regim H = 10 m, atunci o constructie de P + 5 etaje ar fi fost imposibila, asadar pentru o constructie de P+ 3 etaje s-ar fi obtinut un CUT mai mic decat indicatorul maxim admis, ceea ce este permis.

Asadar, acesti indicatori reprezinta maximele admise pe zona dar nu inseamna ca aceste maxime sunt si posibile. Avand formulele de calcul de mai sus, puteti obtine tipul de constructie posibil folosind acesti indicatori.

Alti indicatori precum PUG si PUD sunt mai rar intalniti in ofertele de vanzare intrucat acesti indicatori sunt defapt inclusi la nivelul PUZ care este emis tinand cont de PUG si PUD.

PUG – sau Plan Urbanistic General este un proiect care face parte din planul de amenajare si dezvoltare a teritoriului localitatii. PUG cuprinde analize, reglementari si regulamentul local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ (include suprafetele intravilane si extravilane).

PUD – sau Plan Urbanistic de Detaliu este documentatia aferenta PUG si PUZ. PUD-ul se poate modifica la cererea beneficiarului si poate include schimbari la retragerile constructiilor fata de limitelele de proprietate, aliniamentul constructiilor in raport cu cladirile invecinate, accesul in cadrul proprietatii si pozitionarea racordurilor la utilitatile disponibile in zona.